갭투자에 대해서 알아보자

갭투자에 대해 알아보려고 한다. 갭투자를 통해 많은 수익을 얻은 사람들의 이야기와 경험을 통해서 앞으로 부동산 시장에서 살아남기 위한 방법을 알아보겠다.

 

갭투자란?

갭투자는 전세 시스템이 있는 우리나라에서만 가능한 투자 방법이다. 아파트를 예를 들어보겠다. 아파트를 1억 원에 매매하여 구매하고 전세를 놓아 세입자에게 전세금 9천만 원을 받게 된다고 하자, 그렇다면 실 투자금은 1억 원에서 9천만 원을 뺀 나머지 천만원이 실 투자금이 되는 것이다. 보통 세금 및 부대비용은 투자비용으로 생각하지 않는다. 왜그럴까? 그래야 더 적은 돈으로 투자가 가능해 보이기 때문이다.

 

실제론 위의 금액 천만 원 보다 더 많은 비용이 필요할 것이다. 아파트 매매 후 취득, 등록세를 지불해야 하고, 부동산중개업자를 끼고 진행하면 중개비도 지불 해야 한다.

 

아무튼 1억 원이 현찰로 모두 있다면 위의 수준으로 투자가 될 것이다. 그런데 어디 현찰로 1억 원을 가지고 있는 사람이 흔할까? 여기서 레버리지라는 개념이 필요하다.

 

레버리지란?

레버리지는 부동산에서 빚을 통해 자금을 융통하여 사용하는 것을 말한다. 다른 말로 융자가 되겠다. 대출은 자본주의 세상에서 가장 필요한 개념이다. 경제의 확장에도 빠질 수 없는 개념인데, 이 대출을 통해서 자금을 융통하게 되는데, 또 아파트를 예를 들겠다. 1억 원의 아파트를 구매하고자 한다. 이때 자금을 최대한 마련하기 위해 사용할 대출 상품은 주택담보대출이다.

 

1억 원의 아파트에 대해 주택담보대출을 받기 되면 보통 LTV가 70% 정도는 무난하게 나온다. 요즘은 부동산 규제 때문에 다를 수 있지만, 보통때는 그러하다. 아무튼 1억 원의 70%는 7천만 원이다. 그러면 현금 3천만원만 있으면 나머지 금액이 충당이 가능하다. 그런데 위에서 봤던 갭투자를 레버리지와 융합하면 자금을 최대한 확보할 수 있다. 물론 예이지만 이게 현실에서 실현하긴 쉽진 않다. 한국인들은 융자 많은 집들을 싫어하기 때문이다. 아무튼, 해보겠다. 융자를 7천만 원 받아서 내 돈 3천만 원이 있다면 일단 집을 구매하자. 그런 다음 전세를 놓고 9천만 원을 전세금으로 받게 되면 사용한 3천만 원을 충당하고 6천만 원의 현금을 만들어 낼 수 있다. 이렇게 되면 3천 만원으로 아파트를 하나 구매한 후 6천만 원의 현금을 만들 수 있다.

 

이를 통해 큰 돈이 없어도 부동산 투자를 할 수 있게 된다.